|
|
| Деятельность компании Антарес |
|
5. Управление строительством
Преимущества привлечения компании по управлению проектом строительства объектов коммерческой недвижимости.
В течение последних нескольких лет, в результате развития рынка недвижимости страны, возник реальный класс инвесторов, для которых вопросы управления проектами коммерческой недвижимости вышли сегодня на первый план. Решать их на профессиональном уровне готов новый класс управляющих. Кто они? Современный управляющий проектов коммерческой недвижимостью - это и финансист, и юрист, и менеджер, и психолог, и инженер, и строитель в одном лице. Разумеется, управляющий действует согласно целей и задач, поставленных перед ним инвестором, который нанимает его по договору на оказание возмездных услуг.
Основными целями, которые преследует инвестор проекта, привлекая профессионального управляющего, являются:
профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание;
обеспечить контроль над разработкой проекта и программой строительства;
обеспечить контроль над оптимизацией минимизацией бюджета проекта;
максимально сократить сроки строительства;
обеспечить контроль за соблюдением качества строительства;
обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта;
обеспечить представление и защиту интересов Инвестора перед подрядчиком, избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.
Таким образом, дополнительные расходы на оплату управляющей компании компенсируются обоснованностью и жестким контролем над бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов Инвестора при реализации проекта.
Основные функции управляющего проектом на этапе строительства
В области планирования:
принимает участие в разработке производственно-календарных планов капитального строительства и обеспечивает их согласование в установленном порядке;
В области обеспечения проектно-сметной документацией:
выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;
обеспечивает полноту и качество выдаваемых проектной организации исходных данных для проектирования;
подготавливает совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводит ее согласование в установленном порядке;
заключает с соответствующими организациями договоры на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских и при необходимости научно-исследовательских работ;
согласовывает с проектной организацией календарный график разработки и выдачи проектно-сметной документации, осуществляет контроль над его выполнением;
организовывает в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектно-сметной документации (с определением договорной цены), а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.
В области финансирования, учета и отчетности:
определяет и согласовывает с подрядчиком (подрядчиками) договорные цены на строительство предприятий, пусковых комплексов и объектов, при участии проектной и субподрядных организаций, в соответствии с действующими нормативными документами;
оформляет в установленные сроки договоры подряда на капитальное строительство (при строительстве объектов "под ключ" и вахтовым методом - с учетом их особенностей) с генеральным подрядчиком (подрядчиками);
заключает договоры с соответствующими организациями на выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ, проведение комплексного опробования оборудования (вхолостую и на рабочих режимах) с участием проектных, подрядных строительных и монтажных организаций, а при необходимости - и заводов-изготовителей оборудования, а также на наладку технологических процессов;
проверяет цены и предъявленные к оплате документы подрядных организаций, поставщиков, проектно-изыскательских и других организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги;
учитывает и контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам;
своевременно предъявляет претензии к подрядным организациям, поставщикам, проектно-изыскательским и другим организациям об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
утверждает, по согласованию с подрядной организацией, единичные расценки на работы, потребность в которых возникает в ходе строительства, если расценки на эти работы не утверждены в установленном порядке.
В области материально-технического обеспечения:
обеспечивает, с учетом действующей общегосударственной системы снабжения и сбыта, строительство объектов технологическим, электротехническим, энергетическим и общезаводским оборудованием и аппаратурой, а также материалами, поставка которых возложена на заказчика;
осуществляет согласование и своевременное представление в установленном порядке заявок на оборудование (включая нестандартизированное), аппаратуру и материалы, получение и распределение их на пусковые комплексы и объекты, представление обоснований, спецификаций, технических характеристик и необходимой заказной технической документации в снабженческо-сбытовые организации, заключение договоров на изготовление и поставку оборудования, аппаратуры и материалов, а также контроль за их реализацией;
В области надзора за строительством:
согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией технологических крановых и подъемных механизмов;
осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества выполняемых работ проектам и сметным расчетам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ, а также обеспечивает осуществление проектными организациями авторского надзора;
осуществляет контроль за обеспечением высокого качественного уровня архитектуры и градостроительства в процессе разработки проектно-сметной документации и ее реализации;
осуществляет контроль за предусмотренные проектом геодезические измерения деформаций оснований зданий и сооружений, выполняет контрольные геодезические съемки и по их результатам наносит все изменения на исполнительном генеральном плане.
В области приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов:
представляет (совместно с подрядными организациями при Госприемке) необходимые документы государственной приемочной комиссии (приемочной комиссии) по законченным строительством объектам;
участвует в приемке вспомогательных объектов и предъявляет государственной приемочной комиссии (приемочной комиссии) законченные строительством и подготовленные к эксплуатации объекты, а также участвует в работе государственной приемочной комиссии (приемочной комиссии);
передает после приемки государственной приемочной комиссией (приемочной комиссией) эксплуатирующим организациям законченные строительством объекты, проектно-сметную и техническую документацию, разработанную до начала и в процессе строительства, акты рабочей, государственной приемочной комиссий (приемочной комиссии) со всеми приложениями;
производит контроль за расчетами со всеми организациями (поставщиками, подрядчиками и др.) по законченным строительством объектам;
В области технического надзора за строительством:
Основными задачами технического надзора являются:
контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения предприятий (объектов) утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.
В соответствии с основными задачами на управляющую компанию, осуществляющую технический надзор, возлагаются следующие обязанности:
контроль за соответствием строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;
принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектно-сметной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения сметной стоимости строительства;
проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;
осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированных организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т. п.;
участие в проверках состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, комплексном опробовании и приемке, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля и Госприемки;
контроль за соответствием объемов и качества, выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации;
проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;
контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;
контроль за исполнением строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;
участие в проведении рабочими комиссиями (приемочными комиссиями) проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.
|
|
|
|
